New York, zengin mahallelerde uygun fiyatlı konutlar inşa etmek istiyor
New York City yetkilileri Salı günü, kamu parasını daha zengin mahallelerdeki karma gelirli konut projelerine yönlendirmeye yönelik bir plan açıkladı; bu öneri, uygun fiyatlı konut sıkıntısına çözüm bulmayı ve kazançlı Emlak vergisi muafiyetinin geçen yıl sona ermesinin ardından kalkınmayı teşvik etmeyi amaçlıyordu.
Şu anda Konut Koruma ve Geliştirme Bakanlığı, yalnızca uygun fiyatlı konutları içeren gelişmeleri sübvanse etmek için şehir fonlarını kullanıyor. Ancak yeni plan kapsamında yetkililer, uygun fiyatlı ve piyasa fiyatındaki evlerin bir kombinasyonunu sunan projelere para tahsis edecek.
Artık emlak vergisi indiriminden yararlanamayan geliştiricilerin, yüksek kiralı, piyasa oranlı dairelerden elde edilen geliri şehir finansmanını desteklemek için kullanarak daha uygun fiyatlı konut birimleri üretmesi umut ediliyor. Bu birimler aynı zamanda uygun fiyatlı konutların geleneksel olarak inşa edilmediği bölgelerde de bulunacaktır.
Konut, ekonomik kalkınma ve iş gücünden sorumlu belediye başkan yardımcısı Maria Torres-Springer bir röportajda, “Bu, kamu kaynaklarımızı genişletmemize olanak sağlıyor” dedi.
Teklifle birlikte şehir, uygun fiyatlı konut için geleneksel araçların sınırlarına ulaştığını kabul ediyor.
421a olarak bilinen tartışmalı bir New York eyaleti vergi muafiyeti 1971’de uygulamaya konuldu Geliştiricilerin son yıllarda neredeyse tüm büyük konut projelerinde güvendiği proje, emlak sektörüne bir hediye olarak eleştiren ilerici yasa koyucuların muhalefeti nedeniyle geçen baharda aşamalı olarak kaldırıldı. Sektörün lobi grubu New York Emlak Kurulu bile programın artık şehrin konut ihtiyacını karşılamadığını kabul etti, ancak yeni bir programın kabul edilip edilmeyeceği ve ne zaman kabul edileceği belirsiz.
Şehir yetkilileri, vergiden muaf tahvillere dayalı ayrı bir federal programın sınırlarına ulaştığını söyledi.
Yeni plan aslında bu kısıtlamalara geçici bir çözüm sunuyor. Teklifi ek mevzuat olmadan uygulayabilecek olan kurum, öncelikle Şubat ayına kadar nerede ve nasıl uygulanabileceğini görmek için geliştiricilerden görüş isteyecek. New York Eyaleti Uygun Fiyatlı Konut Derneği’nin başkanı ve CEO’su Jolie Milstein, bunu şehrin “fırsatları yüksek mahallelerde daha uygun fiyatlı konut birimleri inşa etmesine” olanak tanıyan “yenilikçi bir teknik” olarak nitelendirdi.
New York City Mali İşler Müdürü Brad Lander daha önce 421a’ya karşı çıktığını çünkü bunun “çok az uygun fiyatlı konut için çok büyük bir vergi indirimi” olduğunu söyledi. Ancak Salı günkü teklif edilen planın hedeflerini desteklediğini ve Konut Bakanlığı’nın bireysel imar projelerinde karşılanabilirliğin doğru karışımını elde etmek için gereken sübvansiyon seviyesini hesaplama konusunda “uzun bir geleneğe” sahip olduğuna inandığını söyledi.
“Tüm gelir düzeylerinde, karşılanabilirliğe odaklanan ve fırsatların yüksek olduğu mahallelerde uygun fiyatlı konut birimleri oluşturmaya vurgu yapan daha fazla konuta ihtiyacımız var” dedi. “Bu, bunu başarmak için potansiyel olarak yararlı yeni bir araç gibi görünüyor.”
Teklif, yerel yetkililerin kötüleşen konut krizine yanıt vermenin çeşitli yollarından biri.
Onlarca yıldır New York City, orada yaşamak isteyen herkese yetecek kadar ev inşa etmedi. Diğer şehir ve eyaletlerde olduğu gibi, kıtlık konut maliyetlerini artırdı ve evsizliğin artmasına katkıda bulundu.
Ancak Kaliforniya ve Massachusetts gibi eyaletler konut sıkıntısına çözüm bulmak için yıllarını harcarken, New York eyaleti yasa koyucuları geride kalıyor.
Bu, odak noktasını New York’a kaydırdı. Adams yönetimi birçok mahallede inşaatı teşvik edebilecek imar değişiklikleri için baskı yapıyor ancak değişiklikler için Kent Konseyi’nin onayı gerekiyor. Şehir yönetimi aynı zamanda insanların bodrum kat evleri ve garaj daireleri inşa etmelerine de yardımcı olmaya çalışıyor.
Salı günü açıklanan plana göre geliştiriciler hibelere doğrudan şehirden başvuracak. Şehir yetkilileri, projeleri kaç birim oluşturduklarına ve bu evlerin ne kadar uygun fiyatlı olduğuna göre değerlendirecek.
Konut savunucuları uzun süredir bu tanımın nasıl hesaplandığını eleştirse de, plan kapsamında inşa edilen evlerin en az yüzde 70’inin “uygun fiyatlı” olması gerekiyor. Birimlerin uygun fiyatlı olarak değerlendirilmesi için belirli bir gelir düzeyiyle sınırlı olması gerekir; örneğin bugün dört kişilik bir aile için bu birimlerin izin verilen en yüksek geliri yaklaşık 170.000 dolar olacaktır.
Dairelerin en az yüzde 15’i daha önce evsiz olan kişilerin kullanımına açık olmalıdır. Sınırlı geliri olan kişiler için en az yüzde 10 daha fazlası karşılanabilir olmalıdır; örneğin dört kişilik bir aile için en fazla 70.600 dolar.
Projeler ayrıca Belediye Meclisi tarafından onaylanması gereken vergi muafiyetlerinden de yararlanabilecek.
Yeni planın konut krizine ne kadar iyi yanıt vereceği henüz net değil.
Piyasa oranlı birimler içeren inşaat projelerini sübvanse etme fikri de tartışmalı olabilir; Demokrat Parti’nin ilerici kanadındaki birçok kişi, özel geliştiricilerin ne kadar kamu yatırımı alması gerektiğini sorguluyor.
New York City yetkilileri Salı günü, kamu parasını daha zengin mahallelerdeki karma gelirli konut projelerine yönlendirmeye yönelik bir plan açıkladı; bu öneri, uygun fiyatlı konut sıkıntısına çözüm bulmayı ve kazançlı Emlak vergisi muafiyetinin geçen yıl sona ermesinin ardından kalkınmayı teşvik etmeyi amaçlıyordu.
Şu anda Konut Koruma ve Geliştirme Bakanlığı, yalnızca uygun fiyatlı konutları içeren gelişmeleri sübvanse etmek için şehir fonlarını kullanıyor. Ancak yeni plan kapsamında yetkililer, uygun fiyatlı ve piyasa fiyatındaki evlerin bir kombinasyonunu sunan projelere para tahsis edecek.
Artık emlak vergisi indiriminden yararlanamayan geliştiricilerin, yüksek kiralı, piyasa oranlı dairelerden elde edilen geliri şehir finansmanını desteklemek için kullanarak daha uygun fiyatlı konut birimleri üretmesi umut ediliyor. Bu birimler aynı zamanda uygun fiyatlı konutların geleneksel olarak inşa edilmediği bölgelerde de bulunacaktır.
Konut, ekonomik kalkınma ve iş gücünden sorumlu belediye başkan yardımcısı Maria Torres-Springer bir röportajda, “Bu, kamu kaynaklarımızı genişletmemize olanak sağlıyor” dedi.
Teklifle birlikte şehir, uygun fiyatlı konut için geleneksel araçların sınırlarına ulaştığını kabul ediyor.
421a olarak bilinen tartışmalı bir New York eyaleti vergi muafiyeti 1971’de uygulamaya konuldu Geliştiricilerin son yıllarda neredeyse tüm büyük konut projelerinde güvendiği proje, emlak sektörüne bir hediye olarak eleştiren ilerici yasa koyucuların muhalefeti nedeniyle geçen baharda aşamalı olarak kaldırıldı. Sektörün lobi grubu New York Emlak Kurulu bile programın artık şehrin konut ihtiyacını karşılamadığını kabul etti, ancak yeni bir programın kabul edilip edilmeyeceği ve ne zaman kabul edileceği belirsiz.
Şehir yetkilileri, vergiden muaf tahvillere dayalı ayrı bir federal programın sınırlarına ulaştığını söyledi.
Yeni plan aslında bu kısıtlamalara geçici bir çözüm sunuyor. Teklifi ek mevzuat olmadan uygulayabilecek olan kurum, öncelikle Şubat ayına kadar nerede ve nasıl uygulanabileceğini görmek için geliştiricilerden görüş isteyecek. New York Eyaleti Uygun Fiyatlı Konut Derneği’nin başkanı ve CEO’su Jolie Milstein, bunu şehrin “fırsatları yüksek mahallelerde daha uygun fiyatlı konut birimleri inşa etmesine” olanak tanıyan “yenilikçi bir teknik” olarak nitelendirdi.
New York City Mali İşler Müdürü Brad Lander daha önce 421a’ya karşı çıktığını çünkü bunun “çok az uygun fiyatlı konut için çok büyük bir vergi indirimi” olduğunu söyledi. Ancak Salı günkü teklif edilen planın hedeflerini desteklediğini ve Konut Bakanlığı’nın bireysel imar projelerinde karşılanabilirliğin doğru karışımını elde etmek için gereken sübvansiyon seviyesini hesaplama konusunda “uzun bir geleneğe” sahip olduğuna inandığını söyledi.
“Tüm gelir düzeylerinde, karşılanabilirliğe odaklanan ve fırsatların yüksek olduğu mahallelerde uygun fiyatlı konut birimleri oluşturmaya vurgu yapan daha fazla konuta ihtiyacımız var” dedi. “Bu, bunu başarmak için potansiyel olarak yararlı yeni bir araç gibi görünüyor.”
Teklif, yerel yetkililerin kötüleşen konut krizine yanıt vermenin çeşitli yollarından biri.
Onlarca yıldır New York City, orada yaşamak isteyen herkese yetecek kadar ev inşa etmedi. Diğer şehir ve eyaletlerde olduğu gibi, kıtlık konut maliyetlerini artırdı ve evsizliğin artmasına katkıda bulundu.
Ancak Kaliforniya ve Massachusetts gibi eyaletler konut sıkıntısına çözüm bulmak için yıllarını harcarken, New York eyaleti yasa koyucuları geride kalıyor.
Bu, odak noktasını New York’a kaydırdı. Adams yönetimi birçok mahallede inşaatı teşvik edebilecek imar değişiklikleri için baskı yapıyor ancak değişiklikler için Kent Konseyi’nin onayı gerekiyor. Şehir yönetimi aynı zamanda insanların bodrum kat evleri ve garaj daireleri inşa etmelerine de yardımcı olmaya çalışıyor.
Salı günü açıklanan plana göre geliştiriciler hibelere doğrudan şehirden başvuracak. Şehir yetkilileri, projeleri kaç birim oluşturduklarına ve bu evlerin ne kadar uygun fiyatlı olduğuna göre değerlendirecek.
Konut savunucuları uzun süredir bu tanımın nasıl hesaplandığını eleştirse de, plan kapsamında inşa edilen evlerin en az yüzde 70’inin “uygun fiyatlı” olması gerekiyor. Birimlerin uygun fiyatlı olarak değerlendirilmesi için belirli bir gelir düzeyiyle sınırlı olması gerekir; örneğin bugün dört kişilik bir aile için bu birimlerin izin verilen en yüksek geliri yaklaşık 170.000 dolar olacaktır.
Dairelerin en az yüzde 15’i daha önce evsiz olan kişilerin kullanımına açık olmalıdır. Sınırlı geliri olan kişiler için en az yüzde 10 daha fazlası karşılanabilir olmalıdır; örneğin dört kişilik bir aile için en fazla 70.600 dolar.
Projeler ayrıca Belediye Meclisi tarafından onaylanması gereken vergi muafiyetlerinden de yararlanabilecek.
Yeni planın konut krizine ne kadar iyi yanıt vereceği henüz net değil.
Piyasa oranlı birimler içeren inşaat projelerini sübvanse etme fikri de tartışmalı olabilir; Demokrat Parti’nin ilerici kanadındaki birçok kişi, özel geliştiricilerin ne kadar kamu yatırımı alması gerektiğini sorguluyor.