New York konut krizinin geleceği banliyölerde belirlenecek
New York City’nin yaklaşık 20 mil kuzeyinde, Tudor tarzı mimarisi ve geniş, lüks mülkleriyle tanınan bir köy olan Scarsdale, NY, komşuların “göz belası” dediği, yaşlanan, beş katlı bir otopark için alışılmadık bir ortam gibi görünebilir. ‘, ‘eskimiş’, ‘güvensiz’ ve ‘perişan’ olarak tanımlamıştır.
Ancak 40 yılı aşkın bir süredir site, onu yok etmeye ve yeniden geliştirmeye yönelik birçok girişimden sağ çıktı. Bazı Scarsdale sakinlerinin yeni sakinlerin okullara ve vergi mükelleflerine yük olabileceğinden şikayet etmesinden sonra, köyün bazıları daha düşük gelirli olanlar için karşılanabilir olacak olanlar da dahil olmak üzere orada yüzlerce ev inşa etmeyi planladığı son hamle, üç yıldır belirsizlik içinde. .
Scarsdale’de ikamet eden ve aynı zamanda Scarsdale’in sahibi olduğu Westchester County ve çevresinde daha fazla konut için baskı yapan bir endüstri grubu olan Building and Realty Institute’un yönetici direktörü Tim Foley, “İkinci direniş ortaya çıktı, büyük ölçüde açığa çıktı” dedi.
Büyük ölçekli kalkınmaya karşı direnç, tek ailelik konutların ve kentsel dağınıklığın ayırt edici özelliği olduğu Scarsdale gibi banliyölerde iyi bilinen bir dinamiktir. Şimdi, ılımlı bir Demokrat olan Vali Kathy Hochul, önümüzdeki on yıl içinde 800.000 birim inşa etmek ve eyaletin konut krizini hafifletmek için banliyöleri konutları benimsemeye zorlama gibi göz korkutucu bir görevi üstleniyor.
Bayan Hochul, kalkınmaya karşı çıkan topluluklarla giderek daha fazla çatışan Maine ve California gibi yerlerdeki yetkililere katılacaktı.
Karşılaştığı rüzgar şiddetlidir. New York şehrinin banliyöleri, Amerikan banliyölerinin doğum yeri olarak kabul edilir: New Yorklular, kentsel yaşamdan kaçmak için 20. yüzyılın ortalarından itibaren Westchester County ve Long Island’daki topluluklara akın etti. Onlarca yıldır yeniden geliştirmeye – ve ırksal entegrasyona – direnen ayrı yerleşim bölgeleri yarattı.
Bir şey için, Westchester County ve Long Island, son on yılda San Francisco, Washington, DC ve Boston da dahil olmak üzere hemen hemen tüm diğer büyük ABD şehirlerinin etrafındaki bölgelere göre kişi başına daha az ev inşa edilmesine izin verdi.
Devlet bütçe müzakereleri bu hafta Albany’de sona ererken, Bayan Hochul’un planı siyasi bir üçüncü raya dokunarak Cumhuriyetçilerin ve bazı Demokratların öfkesini çekti.
Vali bugüne kadar geri adım atmadı. Bir röportajda Bayan Hochul, planını çevreleyen “histeriyi” kırmayı umduğunu söyledi: “Statüko çalışmıyor.”
Demokrat liderliğindeki eyalet yasama meclisinin liderleri, yaklaşımlarını beceriksiz olmakla eleştirdiler. Birkaç yerel yetkili, çok fazla yeni evin kanalizasyon, yol ve diğer yerel altyapı üzerinde baskı oluşturabileceğini savunuyor.
Scarsdale ve Westchester County’nin diğer bölgelerini temsil eden bir Demokrat olan Temsilci Amy Paulin, “teklifin ilçemizin karmaşıklığını mantıklı olmayan şekillerde değiştireceğini” söyledi.
Kasım ayında ilk tam dönemi için seçilen Bayan Hochul için riskler yüksek. Planı, zaten büyük ölçüde Cumhuriyetçilere eğilimli olan Long Island seçmenlerini ve geçen yıl elde ettikleri dar zaferde çok önemli bir rol oynayan Westchester Demokratlarını potansiyel olarak yabancılaştırabilir.
Yine de vali, mirasını potansiyel olarak tanımlayabilecek bir plan için önemli miktarda siyasi sermaye harcamaya istekli görünüyor.
“Kendi çocuklarım daha ucuz bir seçenek arayışıyla bölgeyi terk etmek zorunda kaldı çünkü New York çok pahalı olmaya başladı ve bunun çoğu barınma maliyetiydi” dedi. “Bu çalışanlar için, burada kalmasına yardım etmek istediğimiz aileler ve ayrıca yaşlılar için.”
Birkaçı New Jersey’de olmak üzere bazı New York City banliyöleri, Long Island ve Westchester’dakiler de dahil olmak üzere daha fazla evin inşasını destekledi. New Rochelle ve Yonkers dahil olmak üzere Westchester’ın en büyük şehirleri bu inşaatın çoğunu sürdü.
Ancak konut talebi, mevcut gelişme hızını aşmaya devam ediyor. Kâr amacı gütmeyen bir grup olan Regional Plan Association’ın Aralık ayı raporu, nüfus artışına ayak uydurmak ve aşırı kalabalığı azaltmak için New York’un önümüzdeki on yılda 817.000’den fazla ev eklemesi gerekeceğini tahmin ediyor.
Valinin planının iki ana bileşeni var. Her belediye, konut stokunu her üç yılda bir belirli oranlarda – yüzde 3 ülke içinde ve yüzde 1 ülke içinde – genişletmek zorunda kalacak. Bir diğeri, toplulukları birçok Long Island Demiryolu ve Metro-Kuzey istasyonunun yarım mil yarıçapı içinde dönüm başına ortalama en az 50 ev inşa etmeye zorlayabilir.
Bir şehir veya belediye haksız yere kalkınmaya karşı çıkarsa ve yüzde hedeflerini karşılayamazsa, yerel muhalefeti geçersiz kılabilecek hızlandırılmış bir süreç başlatılabilir.
Geçen ay Westchester’da iki düzineden fazla belediye başkanı ve şehir müfettişi, Bayan Hochul’un planını eleştiren bir mektup imzaladı. Scarsdale’i temsil eden Westchester Demokrat Eyalet Senatörü Shelley Mayer, valinin planından önce topluluklarla konuşmadığını söyledi. “Westchester veya banliyölerdeki her topluluğun yeni konutlara veya düşük gelirli konutlara karşı olduğunu” söylemenin “haksız” olduğunu da sözlerine ekledi. Scarsdale köyü yaptığı açıklamada, “Albany’den hangi planların çıktığını duymak ve görmekten heyecan duyduğunu” söyledi.
Yaklaşık 18.000 kişinin yaşadığı Scarsdale’de, köy merkezi butik dükkanlarla çevrilidir ve çevredeki tepelik mahallelerin ağaçlarının arasından görkemli evler göze çarpmaktadır. Ülkenin en zengin köylerinden biri olarak kabul edilen köy, 18. yüzyılda Manhattan’a demiryolu ile bağlandığında, yerel yetkililer hızlı bir şekilde barınma kısıtlamaları getirdi. 1960’larda köy meclisi, “yalıtılmış bir kentsel getto” yaratabileceği için düşük ve orta gelirli konut inşa etme planına karşı çıktı.
Nüfus Sayımı Bürosuna göre 2020’de yaklaşık 5.750 olan Scarsdale’deki toplam ev sayısı 1990’dan bu yana çok az değişti.
Eklektik, küçük kasaba hissi, gelişmeden şüphe duyan birçok bölge sakini için çekiciliğin bir parçası.
Van Furniss, Scarsdale’de yaşıyor ve New York-Presbyterian Hastanesi’nde Kıdemli Büyük Hediye Sorumlusu olarak çalıştığı Manhattan’a trenle gidip geliyor. Apartman binalarını garaj alanına getirme ihtiyacını sorguladı.
Geçenlerde bir Cuma günü “Bunu bir yatak odası topluluğuna getirmek istemeleri tuhaf görünüyor” dedi.
Garajın yanında bir kuaför salonu olan 52 yaşındaki Benvinda Silva, yeni bir gelişmenin yıkıcı olabileceğinden endişe ettiğini söyledi.
“Faydaları olsa da, aynı zamanda dağınık olurdu” dedi.
Yeniden geliştirme önerisi üç yıl önce rafa kaldırılmadan önce, köylüler okul sisteminin daha fazla çocuğu barındırabileceğine inanmadıklarını belirten bir dilekçe dağıttılar.
Dilekçede “Bu tür hoş olmayan sürprizlere gerek yok” yazıyor.
Valinin önerisine göre Scarsdale, konut hedefine ulaşmak için 2020’de olduğundan yaklaşık 170 daha fazla eve ihtiyaç duyacak. Dönüm başına 50 birim eşiğine ulaşmak için istasyonun etrafındaki birkaç alanın da yeniden bölgelere ayrılması gerekecek, bu da ciddi bir değişiklik olabilir – köy haritalarının gösterdiği gibi, yakınlardaki bazı alanlar şu anda dönüm başına yalnızca iki üniteye izin veriyor.
Bir sözcü, görev süresi bu hafta sona erecek olan Belediye Başkanı Jane E. Veron’a yorum yapmak için ulaşılamadığını söyledi. Köylü, garaj tadilatının durumuyla ilgili soruları da yanıtlamadı.
Bayan Hochul’un yönetimi ve konut savunucuları, birçok yerin büyük hacimli yeni birimler inşa edecek paraya veya kapasiteye sahip olmayabileceğinin farkında. Ancak nüfus artışına ayak uyduramamanın sonucu olarak ev fiyatlarının artmaya devam edeceğini, bunun da evsizlik gibi sorunları körükleyeceğini ve devleti işletmeler için daha az çekici hale getireceğini söylüyorlar.
Bay Foley, Scarsdale gibi bina teşviklerine para harcamanın statükoyu sürdürmekten daha az cazip olabileceği yerlerde, yönetilmeyen otoparkın yeniden geliştirilmesi gibi projelerin başarısız olmaya devam edeceğini söyledi – New York’taki 2020 tarihli Furman Center tarafından desteklenen bir pozisyon Üniversite.
Sorun, siyasi yelpazedeki milletvekillerini harekete geçirdi. Cumhuriyetçiler, özellikle Long Island’da, “lise kontrolü değil, yerel kontrol” çağrılarının arkasında toplandılar. Bazı sol görüşlü Demokratlar, Bayan Hochul’un planını destekliyor gibi görünüyor, ancak aynı zamanda onu, keskin kira artışlarını sınırlayabilecek olan da dahil olmak üzere diğer kiracı dostu faturaları desteklemeye çağırıyorlar.
Senato ve Meclis’teki Demokratlar, daha yumuşak bir yaklaşımın da işe yarayabileceğini öne sürdüler: Daha fazlasını inşa etmeyi kabul eden topluluklar için 500 milyon dolara varan bir pot yaratmayı önerdiler.
Westchester’daki Demokratik bölge lideri George Latimer, muhalefetinin kısmen lojistikle ilgili olduğunu söyledi. Örneğin, Hudson Nehri kıyısındaki bazı kasabalar, dik yamaçların yanındaki tren istasyonlarının yakınında konut inşa edemeyebileceğini söyledi.
Latimer, “50, 60, 70 yıl öncesine gitmek isterseniz, açık ırkçı ve dışlayıcı politikalar, suç kısıtlamaları, kırmızı çizgiler vardı, ancak bunu Westchester’da bugün eskisi gibi görmüyorsunuz” dedi. Topluluklarının banliyölere çekiciliğinin bir kısmının, kalkınmayı kontrol etme yeteneklerinde yattığını da sözlerine ekledi.
“Belirli bir tarz istiyoruz, küçük, küçük bir sokağı olan küçük bir köy istiyoruz” dedi.
Ancak Scarsdale’de gitar tamir teknisyeni olarak çalışan bir Queens sakini olan 29 yaşındaki Zack Garnett gibi bazı komşular, banliyö topluluklarını değişmeye zorlama zamanının geldiğini söylüyor. Yaşamak için harika bir yer olacağını düşündüğü otoparka park ediyor.
Scarsdale için “Burası ülkedeki en pahalı yerlerden biri” dedi ve “Bir konut krizi var” dedi.
Grace Ashford raporlamaya katkıda bulundu.
New York City’nin yaklaşık 20 mil kuzeyinde, Tudor tarzı mimarisi ve geniş, lüks mülkleriyle tanınan bir köy olan Scarsdale, NY, komşuların “göz belası” dediği, yaşlanan, beş katlı bir otopark için alışılmadık bir ortam gibi görünebilir. ‘, ‘eskimiş’, ‘güvensiz’ ve ‘perişan’ olarak tanımlamıştır.
Ancak 40 yılı aşkın bir süredir site, onu yok etmeye ve yeniden geliştirmeye yönelik birçok girişimden sağ çıktı. Bazı Scarsdale sakinlerinin yeni sakinlerin okullara ve vergi mükelleflerine yük olabileceğinden şikayet etmesinden sonra, köyün bazıları daha düşük gelirli olanlar için karşılanabilir olacak olanlar da dahil olmak üzere orada yüzlerce ev inşa etmeyi planladığı son hamle, üç yıldır belirsizlik içinde. .
Scarsdale’de ikamet eden ve aynı zamanda Scarsdale’in sahibi olduğu Westchester County ve çevresinde daha fazla konut için baskı yapan bir endüstri grubu olan Building and Realty Institute’un yönetici direktörü Tim Foley, “İkinci direniş ortaya çıktı, büyük ölçüde açığa çıktı” dedi.
Büyük ölçekli kalkınmaya karşı direnç, tek ailelik konutların ve kentsel dağınıklığın ayırt edici özelliği olduğu Scarsdale gibi banliyölerde iyi bilinen bir dinamiktir. Şimdi, ılımlı bir Demokrat olan Vali Kathy Hochul, önümüzdeki on yıl içinde 800.000 birim inşa etmek ve eyaletin konut krizini hafifletmek için banliyöleri konutları benimsemeye zorlama gibi göz korkutucu bir görevi üstleniyor.
Bayan Hochul, kalkınmaya karşı çıkan topluluklarla giderek daha fazla çatışan Maine ve California gibi yerlerdeki yetkililere katılacaktı.
Karşılaştığı rüzgar şiddetlidir. New York şehrinin banliyöleri, Amerikan banliyölerinin doğum yeri olarak kabul edilir: New Yorklular, kentsel yaşamdan kaçmak için 20. yüzyılın ortalarından itibaren Westchester County ve Long Island’daki topluluklara akın etti. Onlarca yıldır yeniden geliştirmeye – ve ırksal entegrasyona – direnen ayrı yerleşim bölgeleri yarattı.
Bir şey için, Westchester County ve Long Island, son on yılda San Francisco, Washington, DC ve Boston da dahil olmak üzere hemen hemen tüm diğer büyük ABD şehirlerinin etrafındaki bölgelere göre kişi başına daha az ev inşa edilmesine izin verdi.
Devlet bütçe müzakereleri bu hafta Albany’de sona ererken, Bayan Hochul’un planı siyasi bir üçüncü raya dokunarak Cumhuriyetçilerin ve bazı Demokratların öfkesini çekti.
Vali bugüne kadar geri adım atmadı. Bir röportajda Bayan Hochul, planını çevreleyen “histeriyi” kırmayı umduğunu söyledi: “Statüko çalışmıyor.”
Demokrat liderliğindeki eyalet yasama meclisinin liderleri, yaklaşımlarını beceriksiz olmakla eleştirdiler. Birkaç yerel yetkili, çok fazla yeni evin kanalizasyon, yol ve diğer yerel altyapı üzerinde baskı oluşturabileceğini savunuyor.
Scarsdale ve Westchester County’nin diğer bölgelerini temsil eden bir Demokrat olan Temsilci Amy Paulin, “teklifin ilçemizin karmaşıklığını mantıklı olmayan şekillerde değiştireceğini” söyledi.
Kasım ayında ilk tam dönemi için seçilen Bayan Hochul için riskler yüksek. Planı, zaten büyük ölçüde Cumhuriyetçilere eğilimli olan Long Island seçmenlerini ve geçen yıl elde ettikleri dar zaferde çok önemli bir rol oynayan Westchester Demokratlarını potansiyel olarak yabancılaştırabilir.
Yine de vali, mirasını potansiyel olarak tanımlayabilecek bir plan için önemli miktarda siyasi sermaye harcamaya istekli görünüyor.
“Kendi çocuklarım daha ucuz bir seçenek arayışıyla bölgeyi terk etmek zorunda kaldı çünkü New York çok pahalı olmaya başladı ve bunun çoğu barınma maliyetiydi” dedi. “Bu çalışanlar için, burada kalmasına yardım etmek istediğimiz aileler ve ayrıca yaşlılar için.”
Birkaçı New Jersey’de olmak üzere bazı New York City banliyöleri, Long Island ve Westchester’dakiler de dahil olmak üzere daha fazla evin inşasını destekledi. New Rochelle ve Yonkers dahil olmak üzere Westchester’ın en büyük şehirleri bu inşaatın çoğunu sürdü.
Ancak konut talebi, mevcut gelişme hızını aşmaya devam ediyor. Kâr amacı gütmeyen bir grup olan Regional Plan Association’ın Aralık ayı raporu, nüfus artışına ayak uydurmak ve aşırı kalabalığı azaltmak için New York’un önümüzdeki on yılda 817.000’den fazla ev eklemesi gerekeceğini tahmin ediyor.
Valinin planının iki ana bileşeni var. Her belediye, konut stokunu her üç yılda bir belirli oranlarda – yüzde 3 ülke içinde ve yüzde 1 ülke içinde – genişletmek zorunda kalacak. Bir diğeri, toplulukları birçok Long Island Demiryolu ve Metro-Kuzey istasyonunun yarım mil yarıçapı içinde dönüm başına ortalama en az 50 ev inşa etmeye zorlayabilir.
Bir şehir veya belediye haksız yere kalkınmaya karşı çıkarsa ve yüzde hedeflerini karşılayamazsa, yerel muhalefeti geçersiz kılabilecek hızlandırılmış bir süreç başlatılabilir.
Geçen ay Westchester’da iki düzineden fazla belediye başkanı ve şehir müfettişi, Bayan Hochul’un planını eleştiren bir mektup imzaladı. Scarsdale’i temsil eden Westchester Demokrat Eyalet Senatörü Shelley Mayer, valinin planından önce topluluklarla konuşmadığını söyledi. “Westchester veya banliyölerdeki her topluluğun yeni konutlara veya düşük gelirli konutlara karşı olduğunu” söylemenin “haksız” olduğunu da sözlerine ekledi. Scarsdale köyü yaptığı açıklamada, “Albany’den hangi planların çıktığını duymak ve görmekten heyecan duyduğunu” söyledi.
Yaklaşık 18.000 kişinin yaşadığı Scarsdale’de, köy merkezi butik dükkanlarla çevrilidir ve çevredeki tepelik mahallelerin ağaçlarının arasından görkemli evler göze çarpmaktadır. Ülkenin en zengin köylerinden biri olarak kabul edilen köy, 18. yüzyılda Manhattan’a demiryolu ile bağlandığında, yerel yetkililer hızlı bir şekilde barınma kısıtlamaları getirdi. 1960’larda köy meclisi, “yalıtılmış bir kentsel getto” yaratabileceği için düşük ve orta gelirli konut inşa etme planına karşı çıktı.
Nüfus Sayımı Bürosuna göre 2020’de yaklaşık 5.750 olan Scarsdale’deki toplam ev sayısı 1990’dan bu yana çok az değişti.
Eklektik, küçük kasaba hissi, gelişmeden şüphe duyan birçok bölge sakini için çekiciliğin bir parçası.
Van Furniss, Scarsdale’de yaşıyor ve New York-Presbyterian Hastanesi’nde Kıdemli Büyük Hediye Sorumlusu olarak çalıştığı Manhattan’a trenle gidip geliyor. Apartman binalarını garaj alanına getirme ihtiyacını sorguladı.
Geçenlerde bir Cuma günü “Bunu bir yatak odası topluluğuna getirmek istemeleri tuhaf görünüyor” dedi.
Garajın yanında bir kuaför salonu olan 52 yaşındaki Benvinda Silva, yeni bir gelişmenin yıkıcı olabileceğinden endişe ettiğini söyledi.
“Faydaları olsa da, aynı zamanda dağınık olurdu” dedi.
Yeniden geliştirme önerisi üç yıl önce rafa kaldırılmadan önce, köylüler okul sisteminin daha fazla çocuğu barındırabileceğine inanmadıklarını belirten bir dilekçe dağıttılar.
Dilekçede “Bu tür hoş olmayan sürprizlere gerek yok” yazıyor.
Valinin önerisine göre Scarsdale, konut hedefine ulaşmak için 2020’de olduğundan yaklaşık 170 daha fazla eve ihtiyaç duyacak. Dönüm başına 50 birim eşiğine ulaşmak için istasyonun etrafındaki birkaç alanın da yeniden bölgelere ayrılması gerekecek, bu da ciddi bir değişiklik olabilir – köy haritalarının gösterdiği gibi, yakınlardaki bazı alanlar şu anda dönüm başına yalnızca iki üniteye izin veriyor.
Bir sözcü, görev süresi bu hafta sona erecek olan Belediye Başkanı Jane E. Veron’a yorum yapmak için ulaşılamadığını söyledi. Köylü, garaj tadilatının durumuyla ilgili soruları da yanıtlamadı.
Bayan Hochul’un yönetimi ve konut savunucuları, birçok yerin büyük hacimli yeni birimler inşa edecek paraya veya kapasiteye sahip olmayabileceğinin farkında. Ancak nüfus artışına ayak uyduramamanın sonucu olarak ev fiyatlarının artmaya devam edeceğini, bunun da evsizlik gibi sorunları körükleyeceğini ve devleti işletmeler için daha az çekici hale getireceğini söylüyorlar.
Bay Foley, Scarsdale gibi bina teşviklerine para harcamanın statükoyu sürdürmekten daha az cazip olabileceği yerlerde, yönetilmeyen otoparkın yeniden geliştirilmesi gibi projelerin başarısız olmaya devam edeceğini söyledi – New York’taki 2020 tarihli Furman Center tarafından desteklenen bir pozisyon Üniversite.
Sorun, siyasi yelpazedeki milletvekillerini harekete geçirdi. Cumhuriyetçiler, özellikle Long Island’da, “lise kontrolü değil, yerel kontrol” çağrılarının arkasında toplandılar. Bazı sol görüşlü Demokratlar, Bayan Hochul’un planını destekliyor gibi görünüyor, ancak aynı zamanda onu, keskin kira artışlarını sınırlayabilecek olan da dahil olmak üzere diğer kiracı dostu faturaları desteklemeye çağırıyorlar.
Senato ve Meclis’teki Demokratlar, daha yumuşak bir yaklaşımın da işe yarayabileceğini öne sürdüler: Daha fazlasını inşa etmeyi kabul eden topluluklar için 500 milyon dolara varan bir pot yaratmayı önerdiler.
Westchester’daki Demokratik bölge lideri George Latimer, muhalefetinin kısmen lojistikle ilgili olduğunu söyledi. Örneğin, Hudson Nehri kıyısındaki bazı kasabalar, dik yamaçların yanındaki tren istasyonlarının yakınında konut inşa edemeyebileceğini söyledi.
Latimer, “50, 60, 70 yıl öncesine gitmek isterseniz, açık ırkçı ve dışlayıcı politikalar, suç kısıtlamaları, kırmızı çizgiler vardı, ancak bunu Westchester’da bugün eskisi gibi görmüyorsunuz” dedi. Topluluklarının banliyölere çekiciliğinin bir kısmının, kalkınmayı kontrol etme yeteneklerinde yattığını da sözlerine ekledi.
“Belirli bir tarz istiyoruz, küçük, küçük bir sokağı olan küçük bir köy istiyoruz” dedi.
Ancak Scarsdale’de gitar tamir teknisyeni olarak çalışan bir Queens sakini olan 29 yaşındaki Zack Garnett gibi bazı komşular, banliyö topluluklarını değişmeye zorlama zamanının geldiğini söylüyor. Yaşamak için harika bir yer olacağını düşündüğü otoparka park ediyor.
Scarsdale için “Burası ülkedeki en pahalı yerlerden biri” dedi ve “Bir konut krizi var” dedi.
Grace Ashford raporlamaya katkıda bulundu.