Bir özel sermaye şirketi bir sonraki ev sahibiniz olabilir
New York City’de, karşılanabilirlik tartışmaları genellikle gösterişli yüksek binaların çoğalması etrafında dönüyor. Ancak ilçelerde, iyi finanse edilen yatırımcılar yüzlerce küçük bina satın alıyor ve bu da şehrin konut krizi derinleştikçe yeni endişeler doğuruyor.
Emlak kayıtlarına göre, son yıllarda özel sermaye şirketleri Brooklyn’deki Bushwick, Bedford-Stuyvesant ve Williamsburg ve Queens’teki Ridgewood gibi mahallelerde sessizce yüz milyonlarca dolar harcadı.
Tipik olarak emeklilik fonları, vakıflar veya diğer büyük zenginlik kaynakları adına para yatıran özel sermaye şirketleri, nispeten ucuza satın alabilecekleri ancak büyük bir artı potansiyele sahip olan işletmeler veya konut gibi varlıklara odaklanır. Ülke genelinde emlak piyasasına yayılması, bu eğilimin Amerika’nın satın alınabilirlik sorunlarını artırıp artırmadığına dair Kongre incelemesine yol açtı.
New York’ta, odaklandıkları, tipik olarak ailelerin veya yerel yatırımcıların sahip olduğu daha küçük binalar, benzersiz özelliklere sahip oldukları için daha büyük alıcılar için çekici hale geldi: Kiralar genellikle düzenlenmemiştir ve emlak vergileri genellikle üst sınırlanmıştır, bu da mal sahibi için maliyetleri sınırlar.
Kiracı savunucuları, daha büyük, daha sofistike ev sahiplerinin geleneksel olarak aileler ve küçük mülk sahipleri için uygun fiyatlı konut veya nesiller boyu zenginlik kaynağı olan binalardan para kazanmaya çalışacaklarından korkuyor. Halihazırda özel sermaye şirketleri tarafından satın alınan binalarda yaşayan düzinelerce kiracı, kira artışlarından ve azalan bakım işlerinden şikayet ediyor. Birçoğu taşınmayı planladıklarını söyledi.
25 yaşındaki Daniela Godoy, dünyanın en büyük özel sermaye şirketlerinden biri olan Carlyle Group’a bağlı bir şirketin sınırlı sorumluluğuyla üç katlı binaya taşınmasından yaklaşık bir yıl sonra, Kasım ayında Bushwick’te 3.500 $ kiraya veren tek yatak odalı bir daireye taşındı. üç konut birimi ile.
Perşembe günü, itfaiyecilerin bina sahiplerine alarm sistemindeki sorunlar nedeniyle dava açmasından iki gün sonra, Godoy’un evinde yangın alarmı çaldı. Halkla ilişkiler alanında çalışan Godoy, bina yönetiminin Şubat ayında yaşanan gaz ve ısınma kesintisi gibi sorunlara yanıt vermediğini söyledi.
Bayan Godoy, kira kontratı Ekim ayında sona erdikten sonra Connecticut’ta ailesinin yanına taşınmayı planlıyor.
“Oraya çıkmak için sabırsızlanıyoruz,” dedi.
Bayan Godoy’un sorunları sorulduğunda Carlyle yetkilileri, elektrik kesintisinin ev sahibinden değil kamu hizmeti şirketiyle ilgili bir sorundan kaynaklandığını ve kiracıların işçileri dairelerine sokmak zorunda kalacakları için bazı onarımların daha uzun sürmüş olabileceğini söylediler. Şirket, herhangi bir soruna 24 saat içinde yanıt vermeyi hedeflediğini söyledi.
Carlyle ve diğer firmalar tarafından kontrol edilen birimlerin sayısı, toplam konut stokunun çok küçük bir kısmını oluşturuyor. Bununla birlikte, firmalar, gayrimenkulle olan bağlantılarını gizlemek için genellikle limited şirketleri kullanır ve bu da New York City gayrimenkulünün özel sermaye destekli mülkiyetinin tam olarak muhasebeleştirilmesini imkansız hale getirir. Ayrıca paralarının nereden geldiğini nadiren ifşa ederler.
Mülk bilgi firması PincusCo’nun verilerine dayanan mülk kayıtlarının analizi, Carlyle’ın 2020’den beri çoğu Bushwick ve Bedford-Stuyvesant’ta bulunan 150’den fazla bina satın aldığını gösteriyor. Mülkiyet kayıtları, Conway Capital ve Peak Capital Advisors dahil olmak üzere diğer birkaç özel sermaye destekli şirketin yaklaşık 150 bina daha satın aldığını gösteriyor.
Perakende ve tek aile olmayan ev satışlarının analizinde PincusCo, Carlyle’ın 2022’de en aktif tek alıcı olduğunu buldu. anlaşma sayısına göre.
New York Üniversitesi Schack Emlak Enstitüsü’nde profesör olan Timothy H. Savage, “Gayrimenkulde bir sonraki sınır bu” dedi.
Özel sermayenin bu pazara yayılması, şehir ve eyalet yetkililerinin konut krizini çözmek için yasa çıkarmak için uğraştığı bir zamanda geldi.
2008 mali krizinden sonraki yıllarda, özel sermaye yatırımcıları, konut düzenlemesini kaldırmak, kiraları artırmak ve karları kısmak için kiraları sabitlenmiş birimleri olan binalar satın almak ve agresif bir şekilde insanları tahliye etmeye çalışmakla eleştiri yağmuruna tutuldu. Ardından, 2019’da New York Eyaleti, çoğu kuralsızlaştırma türünü imkansız kılan kiracı dostu kiralama düzenlemelerini kabul etti.
Ancak sakinlerin sürekli artan kiraları ödemeye istekli olması, New York City’de konutları kazançlı bir yatırım haline getirmeye devam ediyor – özellikle de çoğu kira istikrar planı kapsamında olmayan küçük binalarda.
Mülkiyet kayıtlarına göre, binaların çoğu onlarca yıldır ailelere veya küçük ev sahiplerine ait. Diğer durumlarda, binalar son yıllarda STAYBK ve Green Builders dahil olmak üzere Brooklyn merkezli emlak şirketleri tarafından satın alındı. Şirketler, yorum taleplerine yanıt vermedi.
Eski binaları yönetme maliyetleriyle mücadele eden daha küçük mülk sahipleri, satıştan net mali faydalar elde edebilir. Urban Institute tarafından yakın zamanda yapılan bir ankete göre, küçük ev sahipleri giderek daha yüksek bakım maliyetleri ve emlak vergileriyle karşı karşıya kalıyor. Kiraları düzenleyen bir belediye tarafından yapılan bir araştırmaya göre, yakıt maliyetleri geçen yıl neredeyse yüzde 20 arttı.
Schack Enstitüsü’nün dekan yardımcısı Marc Norman, “New York şehrinin tarihine bakarsanız, küçük emlak ailelerinin nerede büyüdüğünü görürsünüz” dedi. “Göçmen geçmişi olan girişimcilerin işe başladığı ve şirketlerini finanse etmek için sermaye biriktirebildikleri yer burasıdır.”
Carlyle Group, kaç tane bina satın aldığını veya ne getiri sağlamayı umduğunu söylemedi. Şirkete göre, 2020’de hızlanan yeni stratejisi, kısa vadeli kar elde etmek değil, daha çok yer bulan Y kuşağına hitap eden kaliteli konutlar yaratarak uzun vadeli değer yaratmaktır.
Carlyle sözcüsü Brittany Berliner yaptığı açıklamada, “Bina operasyonlarına ve hizmetlere yapılan yatırımlar, iş planlarımızın merkezinde yer alıyor” dedi. “Bu yatırımlar, sakinlere üstün hizmetler sunmaya, enerji tüketimini azaltmaya ve mevcut ve gelecekteki kiracılar için daha iyi bir deneyim yaratmaya devam ediyor.”
Conway ve Peak, yorum taleplerine yanıt vermedi.
Ancak birkaç kiracı, yeni ev sahiplerinin duyarlılığından şikayet etti.
Geçen Mart ayında Bushwick’te bir şirket tarafından satın alınan dört katlı bir apartmanda yaşayan 64 yaşındaki Penelope Roach, “Önceki sahiplerin tüm binayı baştan aşağı temizleyen birileri vardı ve artık bunu yapmıyorlar” dedi. Carlyle Group’a bağlı şirket ile.
Bu eğilim, kiracılardan ve yetkililerden bazı aktivizmlere yol açtı. Onlar ve onlar zamirlerini kullanan Dizzy Zaba, Aralık 2020’de Bedford-Stuyvesant’ta ayda 2.550 dolarlık bir daireye taşındı. Haziran 2021’de bina, bir Carlyle bağlı kuruluşu ve başka bir emlak şirketi olan Greenbrook Partners tarafından satın alındı.
Aralık 2021’de neredeyse yüzde 5’lik bir zam içeren ve ev sahibine kira sözleşmesini 90 gün önceden bildirimde bulunarak feshetme seçeneği sunan yeni bir kira teklifiyle ilgili bir tartışma, Dizzy Zaba’yı organize etmek için diğer binalardaki komşuları ve diğer kiracılarla iletişime geçmeye motive etti.
Ekim ayında, New York Eyaleti Başsavcısı Letitia James, şirketin kiracıları taciz etmekle suçlanmasının ardından Greenbrook hakkındaki soruşturmayı geri çekti. Greenbrook, yorum taleplerine yanıt vermedi.
Greenbrook’u eleştiren şehrin denetçisi Brad Lander, “Çok hızlı getiri isteyen ve ‘Hızlıca büyük bir kâr görmek istiyorum’ diyen, dipten beslenen küçük bir sermaye grubu var” dedi. “Bunu yapma şeklin, insanları evlerinden atmaktır.”
Keskin kira artışlarının sınırlandırılması da dahil olmak üzere kira yanlısı önlemlerin ciddi sorunları önleyeceğini söyledi. Buna neden olabilecek “önemli nedenlerle tahliye” konulu yasa tasarısı bu yıl eyalet meclisinde reddedildi.
Stefanos Chen Ve Matthew Haag raporlamaya katkıda bulundu.
New York City’de, karşılanabilirlik tartışmaları genellikle gösterişli yüksek binaların çoğalması etrafında dönüyor. Ancak ilçelerde, iyi finanse edilen yatırımcılar yüzlerce küçük bina satın alıyor ve bu da şehrin konut krizi derinleştikçe yeni endişeler doğuruyor.
Emlak kayıtlarına göre, son yıllarda özel sermaye şirketleri Brooklyn’deki Bushwick, Bedford-Stuyvesant ve Williamsburg ve Queens’teki Ridgewood gibi mahallelerde sessizce yüz milyonlarca dolar harcadı.
Tipik olarak emeklilik fonları, vakıflar veya diğer büyük zenginlik kaynakları adına para yatıran özel sermaye şirketleri, nispeten ucuza satın alabilecekleri ancak büyük bir artı potansiyele sahip olan işletmeler veya konut gibi varlıklara odaklanır. Ülke genelinde emlak piyasasına yayılması, bu eğilimin Amerika’nın satın alınabilirlik sorunlarını artırıp artırmadığına dair Kongre incelemesine yol açtı.
New York’ta, odaklandıkları, tipik olarak ailelerin veya yerel yatırımcıların sahip olduğu daha küçük binalar, benzersiz özelliklere sahip oldukları için daha büyük alıcılar için çekici hale geldi: Kiralar genellikle düzenlenmemiştir ve emlak vergileri genellikle üst sınırlanmıştır, bu da mal sahibi için maliyetleri sınırlar.
Kiracı savunucuları, daha büyük, daha sofistike ev sahiplerinin geleneksel olarak aileler ve küçük mülk sahipleri için uygun fiyatlı konut veya nesiller boyu zenginlik kaynağı olan binalardan para kazanmaya çalışacaklarından korkuyor. Halihazırda özel sermaye şirketleri tarafından satın alınan binalarda yaşayan düzinelerce kiracı, kira artışlarından ve azalan bakım işlerinden şikayet ediyor. Birçoğu taşınmayı planladıklarını söyledi.
25 yaşındaki Daniela Godoy, dünyanın en büyük özel sermaye şirketlerinden biri olan Carlyle Group’a bağlı bir şirketin sınırlı sorumluluğuyla üç katlı binaya taşınmasından yaklaşık bir yıl sonra, Kasım ayında Bushwick’te 3.500 $ kiraya veren tek yatak odalı bir daireye taşındı. üç konut birimi ile.
Perşembe günü, itfaiyecilerin bina sahiplerine alarm sistemindeki sorunlar nedeniyle dava açmasından iki gün sonra, Godoy’un evinde yangın alarmı çaldı. Halkla ilişkiler alanında çalışan Godoy, bina yönetiminin Şubat ayında yaşanan gaz ve ısınma kesintisi gibi sorunlara yanıt vermediğini söyledi.
Bayan Godoy, kira kontratı Ekim ayında sona erdikten sonra Connecticut’ta ailesinin yanına taşınmayı planlıyor.
“Oraya çıkmak için sabırsızlanıyoruz,” dedi.
Bayan Godoy’un sorunları sorulduğunda Carlyle yetkilileri, elektrik kesintisinin ev sahibinden değil kamu hizmeti şirketiyle ilgili bir sorundan kaynaklandığını ve kiracıların işçileri dairelerine sokmak zorunda kalacakları için bazı onarımların daha uzun sürmüş olabileceğini söylediler. Şirket, herhangi bir soruna 24 saat içinde yanıt vermeyi hedeflediğini söyledi.
Carlyle ve diğer firmalar tarafından kontrol edilen birimlerin sayısı, toplam konut stokunun çok küçük bir kısmını oluşturuyor. Bununla birlikte, firmalar, gayrimenkulle olan bağlantılarını gizlemek için genellikle limited şirketleri kullanır ve bu da New York City gayrimenkulünün özel sermaye destekli mülkiyetinin tam olarak muhasebeleştirilmesini imkansız hale getirir. Ayrıca paralarının nereden geldiğini nadiren ifşa ederler.
Mülk bilgi firması PincusCo’nun verilerine dayanan mülk kayıtlarının analizi, Carlyle’ın 2020’den beri çoğu Bushwick ve Bedford-Stuyvesant’ta bulunan 150’den fazla bina satın aldığını gösteriyor. Mülkiyet kayıtları, Conway Capital ve Peak Capital Advisors dahil olmak üzere diğer birkaç özel sermaye destekli şirketin yaklaşık 150 bina daha satın aldığını gösteriyor.
Perakende ve tek aile olmayan ev satışlarının analizinde PincusCo, Carlyle’ın 2022’de en aktif tek alıcı olduğunu buldu. anlaşma sayısına göre.
New York Üniversitesi Schack Emlak Enstitüsü’nde profesör olan Timothy H. Savage, “Gayrimenkulde bir sonraki sınır bu” dedi.
Özel sermayenin bu pazara yayılması, şehir ve eyalet yetkililerinin konut krizini çözmek için yasa çıkarmak için uğraştığı bir zamanda geldi.
2008 mali krizinden sonraki yıllarda, özel sermaye yatırımcıları, konut düzenlemesini kaldırmak, kiraları artırmak ve karları kısmak için kiraları sabitlenmiş birimleri olan binalar satın almak ve agresif bir şekilde insanları tahliye etmeye çalışmakla eleştiri yağmuruna tutuldu. Ardından, 2019’da New York Eyaleti, çoğu kuralsızlaştırma türünü imkansız kılan kiracı dostu kiralama düzenlemelerini kabul etti.
Ancak sakinlerin sürekli artan kiraları ödemeye istekli olması, New York City’de konutları kazançlı bir yatırım haline getirmeye devam ediyor – özellikle de çoğu kira istikrar planı kapsamında olmayan küçük binalarda.
Mülkiyet kayıtlarına göre, binaların çoğu onlarca yıldır ailelere veya küçük ev sahiplerine ait. Diğer durumlarda, binalar son yıllarda STAYBK ve Green Builders dahil olmak üzere Brooklyn merkezli emlak şirketleri tarafından satın alındı. Şirketler, yorum taleplerine yanıt vermedi.
Eski binaları yönetme maliyetleriyle mücadele eden daha küçük mülk sahipleri, satıştan net mali faydalar elde edebilir. Urban Institute tarafından yakın zamanda yapılan bir ankete göre, küçük ev sahipleri giderek daha yüksek bakım maliyetleri ve emlak vergileriyle karşı karşıya kalıyor. Kiraları düzenleyen bir belediye tarafından yapılan bir araştırmaya göre, yakıt maliyetleri geçen yıl neredeyse yüzde 20 arttı.
Schack Enstitüsü’nün dekan yardımcısı Marc Norman, “New York şehrinin tarihine bakarsanız, küçük emlak ailelerinin nerede büyüdüğünü görürsünüz” dedi. “Göçmen geçmişi olan girişimcilerin işe başladığı ve şirketlerini finanse etmek için sermaye biriktirebildikleri yer burasıdır.”
Carlyle Group, kaç tane bina satın aldığını veya ne getiri sağlamayı umduğunu söylemedi. Şirkete göre, 2020’de hızlanan yeni stratejisi, kısa vadeli kar elde etmek değil, daha çok yer bulan Y kuşağına hitap eden kaliteli konutlar yaratarak uzun vadeli değer yaratmaktır.
Carlyle sözcüsü Brittany Berliner yaptığı açıklamada, “Bina operasyonlarına ve hizmetlere yapılan yatırımlar, iş planlarımızın merkezinde yer alıyor” dedi. “Bu yatırımlar, sakinlere üstün hizmetler sunmaya, enerji tüketimini azaltmaya ve mevcut ve gelecekteki kiracılar için daha iyi bir deneyim yaratmaya devam ediyor.”
Conway ve Peak, yorum taleplerine yanıt vermedi.
Ancak birkaç kiracı, yeni ev sahiplerinin duyarlılığından şikayet etti.
Geçen Mart ayında Bushwick’te bir şirket tarafından satın alınan dört katlı bir apartmanda yaşayan 64 yaşındaki Penelope Roach, “Önceki sahiplerin tüm binayı baştan aşağı temizleyen birileri vardı ve artık bunu yapmıyorlar” dedi. Carlyle Group’a bağlı şirket ile.
Bu eğilim, kiracılardan ve yetkililerden bazı aktivizmlere yol açtı. Onlar ve onlar zamirlerini kullanan Dizzy Zaba, Aralık 2020’de Bedford-Stuyvesant’ta ayda 2.550 dolarlık bir daireye taşındı. Haziran 2021’de bina, bir Carlyle bağlı kuruluşu ve başka bir emlak şirketi olan Greenbrook Partners tarafından satın alındı.
Aralık 2021’de neredeyse yüzde 5’lik bir zam içeren ve ev sahibine kira sözleşmesini 90 gün önceden bildirimde bulunarak feshetme seçeneği sunan yeni bir kira teklifiyle ilgili bir tartışma, Dizzy Zaba’yı organize etmek için diğer binalardaki komşuları ve diğer kiracılarla iletişime geçmeye motive etti.
Ekim ayında, New York Eyaleti Başsavcısı Letitia James, şirketin kiracıları taciz etmekle suçlanmasının ardından Greenbrook hakkındaki soruşturmayı geri çekti. Greenbrook, yorum taleplerine yanıt vermedi.
Greenbrook’u eleştiren şehrin denetçisi Brad Lander, “Çok hızlı getiri isteyen ve ‘Hızlıca büyük bir kâr görmek istiyorum’ diyen, dipten beslenen küçük bir sermaye grubu var” dedi. “Bunu yapma şeklin, insanları evlerinden atmaktır.”
Keskin kira artışlarının sınırlandırılması da dahil olmak üzere kira yanlısı önlemlerin ciddi sorunları önleyeceğini söyledi. Buna neden olabilecek “önemli nedenlerle tahliye” konulu yasa tasarısı bu yıl eyalet meclisinde reddedildi.
Stefanos Chen Ve Matthew Haag raporlamaya katkıda bulundu.